Immobilie im Testament vererben: Warum klare Regelungen über das Hausgrundstück entscheiden

Ein Haus ist für viele Menschen weit mehr als ein Vermögenswert. Es steht für Geborgenheit, gemeinsame Erinnerungen und finanzielle Sicherheit. Genau deshalb wird die Frage, wie sich eine Immobilie im Testament vererben lässt, schnell zu einem emotional aufgeladenen Thema, vor allem wenn mehrere Erben beteiligt sind oder eine nahestehende Person im Haus wohnt. Wer ein Haus im Testament vererben möchte, sollte daher wissen, welche rechtlichen Folgen jede einzelne Formulierung hat. Wie entscheidend eindeutige Regelungen sind, zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg, das in diesem Beitrag näher beleuchtet werden soll.

Was bedeutet es rechtlich, ein Haus im Testament zu vererben?

Mit dem Tod des Eigentümers geht das Vermögen nach § 1922 BGB als Ganzes auf den oder die Erben über. Sie werden Gesamtrechtsnachfolger und damit automatisch Eigentümer aller Nachlassgegenstände, einschließlich der Immobilie. Wer erbt, richtet sich entweder nach einer letztwilligen Verfügung (Testament oder Erbvertrag) oder, wenn es keine gibt, nach der gesetzlichen Erbfolge.

Gegenüber dem Grundbuchamt müssen die Erben ihr Recht an der Immobilie nachweisen, in der Regel über einen Erbschein, der die Erben und ihre Erbquoten ausweist. Eine Immobilie über ein Testament weiterzugeben, ist im Grunde unkompliziert. Schon mit einem handschriftlichen Testament können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung einer beliebigen Person zukommen lassen, ganz ohne Notar. Wollen Sie ein Haus vererben und dabei jedes Risiko ausschließen, sind ebenso ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag möglich. Eine notarielle Beurkundung schafft hier zusätzliche Sicherheit, gerade bei wertvollen Immobilien.

Immobilie im Testament vererben: Erbe oder Vermächtnis?

Entscheidend ist dabei vor allem eine Frage: Setzen Sie die begünstigte Person als Erben ein oder wenden Sie ihr die Immobilie über ein Vermächtnis zu? Der Unterschied ist größer, als er klingt. Ein Erbe wird mit dem Eintritt des Erbfalls automatisch neuer Eigentümer. Ein Vermächtnisnehmer erhält dagegen zunächst nur einen Anspruch gegenüber den Erben, ihm die Immobilie zu übertragen. Schon diese Wortwahl kann also später darüber entscheiden, ob das Haus reibungslos übergeht oder zum Streitpunkt wird.

Wenn mehrere Personen ein Haus erben: die Erbengemeinschaft

Fehlt eine letztwillige Verfügung – also ein Testament oder Erbvertrag – und greift die gesetzliche Erbfolge, fällt die Immobilie häufig an eine Erbengemeinschaft. Dann gehört das Haus allen Miterben gemeinsam (Gesamthandsgemeinschaft). Verwaltungsmaßnahmen erfordern eine Mehrheit, Verfügungen wie ein Verkauf sogar Einstimmigkeit. In der Praxis ist das oft konfliktträchtig: Will ein Miterbe die Immobilie bewohnen, steht den anderen eine Nutzungsentschädigung zu. Können sich die Erben nicht einigen, droht am Ende die Teilungsversteigerung, meist mit empfindlichen Wertverlusten.

Wer eine Immobilie im Testament vererben will, sollte sie deshalb möglichst gezielt einer Person zuwenden, etwa per Teilungsanordnung oder Vermächtnis, statt sie der Erbengemeinschaft zu überlassen. Zu bedenken ist dabei, dass enge Angehörige wie Kinder oder der Ehepartner trotz Enterbung ihren Pflichtteil verlangen können; die Höhe des Pflichtteils richtet sich nach dem Wert des Nachlasses.

Der Fall: Streit um ein geerbtes Hausgrundstück

Wie schnell unklare Formulierungen zum Problem werden, zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg (Urteil vom 05.10.2023, Az. 5 U 186/22).

Der Sachverhalt

Eine Erbengemeinschaft verlangte vom ehemaligen Lebensgefährten der verstorbenen Eigentümerin die Herausgabe eines Hausgrundstücks. Der Mann hatte das Haus über viele Jahre gemeinsam mit der Erblasserin bewohnt; die beiden lebten seit 1995/96 in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft. Er berief sich auf ein Recht zum Besitz und auf Investitionen, die er in Bezug auf die Immobilie getätigt hatte, und machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Die Erben wollten das Haus geräumt sehen.

Entscheidend war eine Formulierung im Testament: Die Erblasserin hatte ihre Erben lediglich gebeten, den Lebensgefährten „diszipliniert zu behandeln" und dies „auch zum Wohnrecht". Ein ausdrückliches, klar geregeltes Wohnrecht enthielt das Testament dagegen nicht.

Das Urteil: Eine Bitte ist kein Wohnrecht

Das Oberlandesgericht stellte klar, dass dem Lebensgefährten kein Recht zum Besitz des Hauses zustand:

• Die langjährige nichteheliche Lebensgemeinschaft begründete für sich genommen kein Wohn- oder Besitzrecht.
• Eine 1997 getroffene Zahlungsvereinbarung war kein Mietvertrag, sondern nur eine Regelung der wirtschaftlichen Verhältnisse.
• Die im Testament formulierte Bitte war rechtlich unverbindlich. Sie verpflichtete die Erben nicht und schuf kein durchsetzbares Wohnrecht.

Lediglich für zwei nachgewiesene, wertsteigernde Investitionen, einen Wintergarten (Zeitwert rund 6.816,50 €) und einen Whirlpool (nach 20 Jahren als wertlos eingestuft), sprach das Gericht ihm ein begrenztes Zurückbehaltungsrecht von 7.650,05 € zu. Bis zu dieser Zahlung darf er die Herausgabe verweigern. Weitergehende Ausgleichsansprüche lehnte das Gericht ab und bestätigte damit das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder). Die Kosten des Berufungsverfahrens trug der Beklagte; eine Revision wurde nicht zugelassen.

Wohnrecht und Nießbrauch richtig im Testament regeln

Der Fall macht eine zentrale Lehre deutlich: Wünsche und Bitten genügen nicht. Wer einer Person das Wohnen im geerbten Haus sichern möchte, muss ein dingliches Wohnrecht nach § 1093 BGB klar anordnen und im Grundbuch eintragen lassen. Erst dann ist es auch gegenüber späteren Eigentümern geschützt. Eine eindeutige Formulierung wie „Meine Ehefrau erhält ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht, das als dingliches Recht im Grundbuch einzutragen ist." genügt hier bereits.

Eine Alternative ist der Nießbrauch nach § 1030 BGB. Er geht weiter als das Wohnrecht: Der Berechtigte darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch Erträge wie Mieteinnahmen behalten. Das ist vor allem bei lebzeitigen Übertragungen interessant, wenn Eltern ein Haus an die Kinder übergeben, es aber weiter nutzen oder vermieten wollen.

Eine gut durchdachte Nachlassplanung lohnt sich allerdings nicht nur mit Blick auf Wohnrecht, Nießbrauch und eine klare Verteilung unter den Erben. Mindestens ebenso wichtig ist der steuerliche Aspekt, denn beim Übergang einer Immobilie können mitunter beträchtliche Steuerbeträge anfallen.

Erbschaftssteuer und Freibeträge beim Vererben einer Immobilie

Häuser, Wohnungen und Grundstücke unterliegen wie jeder andere Nachlasswert der Erbschaftssteuer. Maßgeblich ist dabei seit Jahren der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt von der Steuerklasse und den persönlichen Freibeträgen ab.

Die wichtigsten Freibeträge (Stand 09/2025):

• Ehe- und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder: je 400.000 €
• Enkel: in der Regel 200.000 €

Nahe Verwandte erhalten auf diese Weise oft einen großen Teil des Vermögens steuerfrei. Gerade bei wertvollen Immobilien sind diese Beträge dennoch schnell ausgeschöpft, vor allem wenn neben dem Haus noch Konten oder andere Werte zum Nachlass gehören.

Das Familienheim und Wege, Steuern zu sparen

Für selbst genutztes Wohneigentum, das sogenannte Familienheim, gelten besondere Steuerbefreiungen. Erbt der Ehepartner das selbst bewohnte Haus und nutzt es weitere zehn Jahre selbst, bleibt es steuerfrei. Bei Kindern gilt dieselbe Befreiung, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern.

Wer früh plant, kann zusätzlich die lebzeitige Übertragung nutzen. Eine solche Schenkung muss notariell beurkundet werden und verursacht Notarkosten:

• Freibeträge lassen sich bei einer Schenkung alle zehn Jahre erneut ausschöpfen.
• Wird die Immobilie mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht belastet, wird deren Wert steuerlich vom Verkehrswert abgezogen, und zwar sowohl bei einer Schenkung zu Lebzeiten als auch beim Vererben per Testament auf den Erbfall.
• Für den Pflichtteil gilt die Abschmelzungsregel: Pro Jahr nach der Schenkung werden 10 % des Immobilienwerts weniger berücksichtigt, nach zehn Jahren fällt die Immobilie ganz aus der Berechnung.

Dabei ist Vorsicht geboten: Die Abschmelzung greift nur, wenn der Schenker das wirtschaftliche Eigentum tatsächlich aufgibt. Behält er sich ein Nießbrauchrecht vor, beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung des BGH gar nicht erst zu laufen, die Schenkung bleibt dann für die Pflichtteilsergänzung relevant. Auch beim Vorbehalt eines Wohnrechts sind viele Fragen noch nicht abschließend geklärt.

Mit klarer Nachlassplanung das Haus in guten Händen wissen

Eine Immobilie ist meist nicht nur Vermögen, sondern immer wieder auch mit starken Emotionen verbunden. Umso wichtiger ist es, als Erblasser einen letzten Willen zu entwickeln, der hier vorbeugt, und ihn mit erfahrenem Rechtsbeistand so zu formulieren, dass er am Ende auch trägt. Das Urteil aus Brandenburg zeigt, wie entscheidend das ist: Es war der erklärte Wille der Erblasserin, dass ihr Lebensgefährte weiter im Haus wohnen kann. Durchsetzbar wurde dieser Wille am Ende jedoch nicht, weil das Testament ihn nicht als rechtssicheres Wohnrecht festhielt, sondern nur als unverbindliche Formulierung.

Wer eine Immobilie im Testament vererben und sie rechtssicher weitergeben möchte, sollte daher drei Ebenen zusammen denken:

• Eine eindeutige Verteilung, die etwa eine zerstrittene Erbengemeinschaft vermeidet.
• Klar geregelte Wohn- oder Nießbrauchrechte, die im Grundbuch eingetragen sind.
• Eine vorausschauende steuerliche Gestaltung, die Freibeträge, die Befreiung für das Familienheim und gegebenenfalls lebzeitige Übertragungen klug nutzt.

Als Anwalt für Erbrecht in Berlin helfe ich Ihnen, Ihren Nachlass nach Ihren Wünschen zu verteilen, und berate Sie so, dass Sie möglichst viel Vermögen in der Familie halten und es nicht unnötig an das Finanzamt fließen lassen. Von der Gestaltung des Testaments über den Erhalt des Familienheims bis zur Nutzung der Immobilie zu Lebzeiten sind Sie so von Anfang an gut beraten. In einer persönlichen Testamentsberatung klären wir gemeinsam, wie Ihre Immobilie rechtssicher und steuerlich klug in die richtigen Hände übergeht, und das ganz gleich, ob es um ein Berliner Testament, eine Patchworkfamilie oder die Übergabe des Familienheims an die nächste Generation geht.

Vereinbaren Sie dazu gern ein unverbindliches Erstgespräch: Ich nehme mir Zeit für Ihre Situation, und Sie erfahren, welche Schritte in Ihrem Fall wirklich sinnvoll sind.